Земельный кадастр

Прежде чем рассматривать особенности земельного кадастра, необходимо остановиться на понятии «земля». Под термином «земля» понимается «…важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства» (ГОСТ 26640-85).

В отличие от почвы, которая рассматривается как естественно-историческое биокосное тело, земля – это территория, которая используется для определенных целей; т.е. это более широкое понятие. Земля оценивается, с одной стороны, с точки зрения экономической оценки ее качества как средства сельско- и лесохозяйственного производства; с другой – с точки зрения ее производительности на основе оценки факторов плодородия.

Государственный земельный кадастр – это установленная государством система учета, оценки земель и регистрации прав на землю, направленная на регулирование и совершенствование земельных отношений и включающая сведения о правовом, хозяйственно-экономическом, экологическом и природном состоянии земель.

Государственная кадастровая оценка участков земель проводится для определения кадастровой стоимости участков различного целевого назначения. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочная зона – это часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Методические и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Кадастровая оценка земель является основой налогообложения, поскольку это банк данных в картографическом и семантическом отображении, сформированный как система информации о территории, материальных элементах, населении, инфраструктурах и др.

Основу земельного кадастра составляют следующие информационные данные:

• топографо-геодезические (с точной оценкой площадей и расположения объектов землепользования);
• эколого-географические, содержащие унифицированную систему характеристик компонентов окружающей среды;
• экономические, дающие информацию об особенностях планирования, учета, рентабельности землепользования, стоимости;
• правовые – регламентирующие на основе Земельного кодекса правовые аспекты землепользования.

Объектом земельного кадастра является земля прежде всего как природный ресурс, а также как средство производства и элемент рыночных отношений. Как средство труда земля характеризуется качеством почв, их плодородием и продуктивностью растительности; как предмет труда – теми качествами, которые определяют технологию осуществления механизированных работ, а также затраты на производство продукции.

Земля выступает также как элемент рыночных отношений в форме недвижимой собственности и оценивается через систему специальных платежей: земельный налог, арендную плату, нормативную, рыночную и залоговую цены. Земля может находиться в частной, муниципальной и государственной собственности (ст. 9 Конституции РФ).

По сравнению с другими средствами производства земля характеризуется следующими особенностями:

• неперемещаемостью;
• невоспроизводимостью;
• ничем не заменимостью;
• пространственной ограниченностью;
• сохранением устойчивого плодородия при рациональном использовании.

Земельный кадастр, без сомнения, является основой кадастров всех других природных компонентов – вод, лесов, животного и растительного мира, месторождений полезных ископаемых и т.д., о чем говорилось в начале настоящей главы.

Поэтому система земельных кадастров охватывает все земли в пределах границ Российской Федерации независимо от их принадлежности, формы собственности или использования и направлена на решение таких основных задач:

• регулирование земельных отношений и использование земли;
• проведение инвестиционной и налоговой политики государства;
• оценка хозяйственной деятельности землепользователей;
• разработка мероприятий по использованию и охране земель;
• определение размеров платежей на землю;
• осуществление землеустройства;
• разрешение земельных споров;
• представление земельно-кадастровой информации заинтересован-ным юридическим, физическим лицам и др.

Государственный земельный кадастр направлен на сбор, система-тизацию, хранение, обобщение, обновление и представление пользова-телям информации о землях и размещенной на них недвижимости

Земельный кадастр проводится в Российской Федерации по единой методике для обеспечения сопоставимости данных о состоянии и использовании земель во всех регионах страны.

Все земельные ресурсы классифицируются:

• по административно-территориальному признаку;
• категориям земель;
• субъектам земельных отношений и правовому режиму;
• качественному и экологическому состоянию;
• видам угодий.

Категории земель выделяются (с учетом вида собственности, владения и пользования) следующие:

• сельскохозяйственных предприятий, организаций, граждан;
• земли в ведении городских, поселковых, сельских администраций;
• промышленности, транспорта, связи, радиовещания, обороны;
• особо охраняемых территорий, заповедников;
• государственного земельного фонда;
• водного фонда;
• запаса.

Земельные угодья – это земли, имеющие существенные качествен-ные различия, и которые планомерно и систематически используются для определенных производственных целей. Выделяют сельскохозяйственные угодья, предназначенные для получения сельхозпродукции (пашни, многолетние насаждения, залежи, сенокосы и пастбища). К неиспользуемым в сельском хозяйстве относят лесные площади, древесно-кустарниковые насаждения, болота, земли под водой, дорогами, прогонами, постройками, улицами и пр.

Категории пригодности земель определяют в соответствии с их основным назначением (пригодные под пашню, сенокосы, непригодные под сельскохозяйственные угодья, нарушенные и т.п.).

Земельно-учетная информация разрабатывается и утверждается Роскомземом и подразделяется на текстовую и планово-картографическую.

Главные учетные документы кадастра – «Государственная земельно-кадастровая книга» с данными о регистрации всех землепользований с бонитировкой и экономической оценкой земель и «Районная карта землевладений и землепользований» с информацией о пространственном размещении. Отчетным документом является земельный баланс района.

Учет земель подразделяется на первичный (основной) и текущий (последующий). Первичные сведения собираются предприятием по землеустройству системы Роскомзема, а также органами архитектуры и градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства соответствующего уровня. Такая информация должна быть полной, достоверной и объективной.

Текущий земельный учет служит для корректировки и устранения ошибок в первичных сведениях и должен быть организован сразу же после окончания основного учета.

(Измалкова С.А., Авдеева И.Л., Головина Т.А., Бахтина С.С., Парахина Л.В. Экологический менеджмент: учебное пособие, ФГБОУ ВПО «Госуниверситет – УНПК»)